Invertir en Miami desde Bogotá
Comprar en Miami sin vivir en Estados Unidos, sin visa de residencia y sin historial crediticio americano. El proceso es legal, está bien definido y se puede gestionar por completo a distancia.
Colombia no es un país más en el mercado inmobiliario de Miami: es el país que más búsquedas web genera para real estate en el sur de Florida, y lleva más de tres años consecutivos entre los dos primeros de ese ranking. Detrás de ese dato hay miles de colombianos que ya dieron el paso — y esta guía explica cómo funciona el proceso en 2026, cuánto se necesita realmente y qué errores evitar desde el principio.
¿Por qué Miami y no otra ciudad de EE.UU.?
Miami no es la única puerta de entrada a Florida, pero tiene rasgos que la separan del resto: cero impuesto estatal a la renta, la mayor proporción de compradores internacionales de todo el país y más de una década de precios de condos estables o al alza.
Una ciudad que vende en inglés, español y portugués, con comunidades latinas consolidadas en Brickell, Doral y Weston, reduce la curva de adaptación y facilita gestionar la propiedad a distancia. Orlando, Fort Lauderdale y Fort Myers también son mercados válidos según el perfil, pero si el objetivo es combinar plusvalía de largo plazo con opción de renta corta, Miami sigue siendo la referencia.
Requisitos reales para un colombiano
No necesitás visa de residencia
Cualquier extranjero puede comprar propiedad en EE.UU. sin importar su estatus migratorio. La compra no otorga ni requiere visa.
No necesitás historial crediticio americano
Pagando en efectivo el proceso es directo. Para financiar, hay bancos en Florida que aprueban hipotecas sin FICO score, evaluando ingresos y extractos internacionales.
Sí necesitás un ITIN
El número fiscal para extranjeros no residentes se tramita con un agente certificado por el IRS y es obligatorio para cerrar y declarar impuestos.
Cuenta bancaria en EE.UU.
No es obligatoria para empezar a buscar, pero sí para el cierre. Muchos colombianos la abren en bancos con presencia en ambos países.
Cuánto dinero necesitás en 2026
El precio mediano de un condo en Miami-Dade se ubica entre USD 420,000 y 445,000 en 2026, con variaciones importantes según zona y tipología.
Si financiás, los bancos para extranjeros suelen pedir entre 30% y 40% de pago inicial más costos de cierre (2%–4%). En una propiedad de USD 500,000, eso equivale a tener disponibles entre USD 150,000 y USD 200,000 para el enganche. En efectivo, sumá una reserva para los primeros meses de HOA, impuestos y seguros.
Paso a paso: cómo se hace la compra desde Colombia
Definir objetivo y presupuesto
Renta corta, renta larga, plusvalía o uso personal — el objetivo determina zona, propiedad y perfil fiscal.
Elegir asesor bilingüe con experiencia en extranjeros
No todos los realtors en Miami trabajan con no residentes; la experiencia en ITIN y financiamiento para extranjeros marca la diferencia.
Buscar y seleccionar propiedad
Comparar preconstrucción, resale y comunidades de casas nuevas, con datos claros en español.
Hacer la oferta y firmar contrato
El contrato se puede revisar y firmar digitalmente.
Tramitar ITIN y abrir cuenta bancaria en EE.UU.
Puede avanzar en paralelo con la búsqueda de propiedad.
Transferir fondos legalmente desde Colombia
Las transferencias internacionales deben quedar correctamente documentadas ante las regulaciones de origen de fondos.
Cierre de la transacción
Remoto con poder notarial apostillado, o presencial en la notaría del título.
Activar gestión de la propiedad
Definir si va a renta larga, renta corta o queda disponible para uso personal.
Qué tipo de propiedad conviene según tu presupuesto
| Presupuesto | Zonas | Perfil |
|---|---|---|
| $370K–$500K | Aventura, North Miami Beach, Downtown | Preconstrucción, entrega en 2–4 años, cuotas escalonadas |
| $500K–$800K | Brickell, Edgewater, Wynwood | Condos existentes, renta inmediata posible según el edificio |
| $600K–$700K | Pompano Beach, zonas de Broward | Casas o townhouses, perfil familiar o renta larga |
| $1M en adelante | Coral Gables, Aventura, Sunny Isles, Miami Beach | Mercado de lujo, menor rentabilidad %, mayor estabilidad de valor |
Cómo enviar el dinero desde Colombia legalmente
Colombia permite transferencias internacionales para compra de activos, siempre que estén correctamente declaradas ante el Banco de la República mediante el formulario de endeudamiento externo o inversión directa, según el caso.
Transferencia SWIFT
Desde cuenta colombiana a cuenta en EE.UU. Es la opción más directa y trazable.
Wire desde un tercer país
Si ya tenés activos en el exterior, podés usarlos directamente para el cierre.
Cierre con financiamiento
Si el banco aprueba hipoteca para extranjero, los fondos entran vía la institución financiera.
Errores del inversionista colombiano primerizo
Calcular solo el precio de compra
El costo real incluye HOA mensual (USD 500–1,500 en muchos edificios), seguro, property tax anual y mantenimiento.
Elegir un realtor sin experiencia con extranjeros
ITIN, poder notarial apostillado y transferencias internacionales tienen pasos que un agente sin experiencia en no residentes puede pasar por alto.
Comprar sin definir el objetivo fiscal
Nombre personal versus LLC tiene implicaciones distintas en estate tax, FIRPTA y protección patrimonial — se decide antes de firmar.
No verificar restricciones de renta del edificio
Muchos condos limitan la renta corta o exigen un tiempo mínimo de propiedad antes de poder arrendar.
Por qué trabajar con un equipo bilingüe cambia el resultado
Preguntas frecuentes
No. Cualquier extranjero puede comprar propiedad en EE.UU. sin importar su estatus migratorio. Sí necesitás un ITIN para cerrar la transacción y declarar impuestos.
El punto de entrada en preconstrucción arranca cerca de USD 370,000 en zonas como Aventura. Financiando, necesitás entre 30% y 40% del precio más costos de cierre (2%–4%).
Sí. Varios bancos en Florida tienen programas para extranjeros no residentes que evalúan ingresos y extractos bancarios internacionales en vez de FICO score, con enganche típico de 30%–40%.
Principalmente el property tax anual (1%–2% del valor catastral), la retención FIRPTA del 15% sobre el precio de venta al momento de vender siendo no residente, y una declaración anual ante el IRS si hay ingresos por renta.
En efectivo, un cierre puede tomar entre 30 y 45 días. Con financiamiento, entre 45 y 90 días. La preconstrucción tiene entregas programadas a 2–4 años con cuotas escalonadas.
Hablemos de tu inversión en Miami
Te ayudo a comparar zonas, estructurar el ITIN, la cuenta bancaria y la transferencia, y avanzar cada paso desde Bogotá hasta el cierre.